新型冠状病毒肺炎疫情期间关于房地产、建设工程企业相关法律义务和法律风险的提示（下篇）

（曹文萍 王志伟 周利伟）

引言：内蒙古伊坤律师事务所律师在疫情发生以来，积极关注疫情的动态，通过线上学习等形式组织学习相关法律法规，现就受疫情影响的房地产、建设工程等企业关注的疫情期间法律风险及相关政策扶持等问题，结合我区的政策，整理编辑如下，供各企业参考，助力我区企业顺利度过难关，为自治区经济发展添砖加瓦。这也是伊坤律师事务所践行自治区防控新型冠状病毒肺炎疫情的公益服务活动之一，抗击疫情，我们在行动！

3、商品房销售合同中的履约风险

（一）在建设工程工期滞后的情况下，导致房地产企业（建设方）存在逾期交付房屋的风险。除不可抗力之外，情势变更、正常商业风险等均可能影响房屋交付时间。故地产企业可以以疫情为抗辩理由主张免除责任，但是，因疫情对建设工程工期的影响周期无法直接、准确判断，地产企业仍存在无法免除逾期交付房屋全部法律责任的风险。
     建议房地产企业（开发商）在正常复工后，根据项目的实际情况，重新合理确定房屋交付时间，并通知或以公示等方式告知买受人。

（二）鉴于目前政府部门业务窗口可能关闭，也有可能出现因恢复办公初期挤压的办证工作太多，影响办证时间，房地产企业可能面临逾期办理产权登记的风险。相对于逾期交付房屋的风险，影响逾期办理产权登记的因素相对单一，在政府部门恢复正常办公后可办理相关手续，假期延长、延期复工对办理产权登记影响的周期较易判断。

建议房地产企业在政府部门的相关业务恢复后，尽快办理产权登记手续，避免逾期办理产权登记的法律风险。

（三）地产企业与认购人签署的认购协议中，一般约定了签署商品房买卖合同、支付首付款的时间，若该义务的履行期限在控制(最终以政府的通知为准)期间，则将因企业延期复工导致认购协议无法按照约定履行，在此情况下，双方可变更履行期限。但是，在控制期之后，认购协议的履行基本不受影响，双方应按照约定履行义务。
  建议对签署的认购协议进行审核，若发现需在假期延长、迟延复工期间履行的认购协议，应尽快与认购人沟通，重新确认履行时间或根据实际情况解除认购协议。

4、租赁合同的履约风险

自持商业对外出租的地产企业因受疫情调控影响，承租人涉及餐饮、娱乐等行业会暂时停产停业，基于此，房地产企业亦有解除租赁合同或减免租金之风险。但是写字楼、住宅在疫情下与商铺不同，故对于商铺、写字楼、住宅在期间的租金减免、合同解除等方面存在不同的处理及应对方式。

首先，疫情最大的影响就是人们的出行收到限制。商铺的收入主要靠人流，没有人流将直接导致收入归零。这种情况下，如果商家没有收入，支付租金是很困难的。而如果连续几个月没有收入，这种损失很有可能直接超过商家的违约成本。再加上如果商家的自身投入费用不高，会直接导致租户弃租走人。其次，商铺的租户由于环境极易聚合、团结，很有可能大批租户一起弃租走人。这对业主也是极大的损失。反观写字楼、住宅，其商业用途与商铺不同，故疫情对是否减免租金或解除合同等相关方面影响较小。

建议房地产企业定期盘点、及时掌握在租商铺的使用情况及实际经营状况。通过多种灵活方式(微信、短信、录音、视频)掌握出商铺的实时经营情况，了解以下情况：是否实际存在停业、歇业或缩短营业时间、范围等情况，在此过程中固定相关证据，为可能发生的纠纷未雨绸缪。同时，及时关注相关行政部门发布的与疫情相关的行政规定和措施，与承租人互相监督共同遵守。

5、其他合同各方的履约风险

除建设工程施工合同外，房地产企业签署的合同主要包括:设计等咨询类合同，物料等采购类合同，销售代理、广告等营销类合同，疫情对上述合同的履行时间、履行内容等亦产生一定影响。房地产企业及其他合同当事人均有权在一定条件下免除履行合同的责任，提出变更或解除合同的主张。针对以上建议以下几点:

若企业为因疫情影响作为无法履约或合同目的不能实现，可援引“不可抗力”法律规定，主张解除合同、免除部分合同责任或待不可抗力经过后继续履行合同，但须注意以下几个要点：一是应及时通知对方，以使对方及时知晓并采取补救措施以达到减损效果；二是应当在合理期限内提供因疫情影响不能履约的充分证明材料。特别应当注意的是，若公司主张因不可抗力无法履约但未能提供被裁判机关认可的证明材料，将无法免除法律责任。  

此外，结合所在区域疫情严重程度、政府管制措施强弱以及对合同履行的实际影响，如尚不构成不可抗力，但是继续维持合同履行对公司显失公平，则可以考虑适用情势变更原则，主张依据公平原则进行合同变更、共同分担损失。此种情况下，应当首先与合同相对方进行沟通，如各方就协议解除或变更达成一致的，应当以签订终止/变更协议等方式，对各方权利义务进行明确约定。

合同相对方作为受疫情影响的一方，向我公司提出不能履约或解除合同申请的，公司可要求合同相对方提供当地政策依据、事实说明等材料，在充分考虑公司商业目的保障的基础上，与对方就合同后续处理进行协商。在协商一致之前，公司应采取适当措施防止损失的扩大。若公司预判合同相对方将因疫情而不能履行合同，且对方为先履行义务的一方，公司在对方未履行或未为合同履行提供担保之前，有暂时中止履行合同的权利。特别应当注意的是，公司应当关注合同相对方是否达到了合同无法履行之境况、相对方是否履行了及时告知和提供证明的义务，相对方是否在不可抗力前就已经发生了迟延履行的情形等，以防相对方滥用不可抗力条款，恶意逃避、推卸合同义务。

6、订立合同的风险防范

为落实疫情防控有关要求，在紧急情况下因特殊原因无法签订合同书的，应当保存双方往来邮件、微信聊天记录、电话录音等数据电文，或者传真、发货单等纸质材料，用以证明双方存在合同关系以及明确相关权利义务。如果事后可以补充签订的，应及时签署合同书。如最终未能签订书面合同，各方实际履行合同主要义务的也可成立事实合同关系。

三、劳动关系相关法律问题

对疫情疑似病人及与确诊病人、疑似病人密切接触者，需要进行隔离、医学观察以排除是病人或者携带者的，隔离期间公司应当按照正常工作期间支付工资。

从外地或疫区返岗工作的人员先自行隔离一定时间，对于此类员工以及因疫情管控原因无法及时返回工作的员工的劳动关系问题，国家人社部门尚没有明确规定，建议根据属地人社部门的要求执行。

员工如有故意隐瞒不报感染传染病情况，或者拒绝接受检疫、强制隔离或者治疗的，其行为构成违法。如因此构成危害公共安全或妨碍公务等刑事犯罪的，将被追究相应刑事责任。

综上所述，房地产企业应结合自身情况，在全力应对疫情的前提下，积极采取有力措施，防控风险。